Đề nghị Bộ xây dựng và Ngân hàng nhà nước siết chặt giới hạn tiền đặt cọc dưới 5% khi mua bán Bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét siết hoạt động đặt cọc bán nhà trên giấy trong Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản cần quy định hành vi đặt cọc với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền, nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản. Đặt cọc là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán, được thực hiện trước khi giao kết hợp đồng, cần được giám sát để tránh thu tiền cọc quá lớn, có thể phát sinh hành vi lừa đảo gây thiệt hại cho người mua.

Hiệp hội đề nghị chỉ cho 2 nhóm sản phẩm được đặt cọc, không quá 5% giá trị tài sản. Nhóm thứ nhất là dự án nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đã được công nhận chủ đầu tư, tức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhóm thứ hai là đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản, chỉ được nhận đặt cọc sau khi được phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, đặt cọc là hành vi lách luật phổ biến nhất trên thị trường địa ốc trong nhiều năm qua. Nhiều tình huống các chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc lên đến hàng tỷ đồng của khách hàng dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán, dẫn đến gây thiệt hại lớn cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc kiểm soát và quy định cụ thể hành vi đặt cọc là cần thiết, nhằm góp phần giảm thiểu phần nào rủi ro cho người dân.

Luật sư Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM đồng tình với đề xuất trên. Theo luật sư này, khoản tiền đặt cọc chỉ mang ý nghĩa thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận sẽ tiến hành giao dịch mua bán trong tương lai, không có giá trị pháp lý cao trong việc bảo vệ quyền lợi cho người mua. Vì vậy, tiền đặt cọc chỉ nên quy định thu một khoản nhỏ, mang tính tượng trưng.

Bà Mỹ kể đã chứng kiến rất nhiều vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đặt cọc với giá trị lên đến hàng tỷ đồng, chiếm tỷ trọng rất lớn trên tổng giá trị tài sản. Ở tình huống này, người mua là bên yếu thế hơn, thường chịu nhiều thiệt thòi khi dự án gặp vấn đề về pháp lý, không thể triển khai trong khi đã nộp khoản tiền cọc rất lớn, đòi lại rất gian nan, thậm chí mất tiền.

Theo ghi nhận, hơn một thập niên qua, hoạt động đặt cọc bất động sản diễn ra theo hướng chủ đầu tư là bên soạn thảo văn bản thỏa thuận đặt cọc và chủ động quyết định số tiền đặt cọc là bao nhiêu, người mua không có cơ hội đàm phán. Mức đặt cọc phổ biến ghi nhận tại thị trường TP HCM và các tỉnh phía Nam là 25-30% giá trị hợp đồng. Thậm chí có những trường hợp chủ đầu tư tại TP HCM thu tiền cọc lên đến 95% giá trị hợp đồng và người mua bị đặt vào tình thế có nhu cầu nên vẫn quyết định xuống tiền mua nhà trên giấy (đang xây).

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt việc chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.